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Escuela Universitaria de Arquitectura Técnica
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Arquitecto Técnico en Execución de Obras
 Asignaturas
  Taxaciones, Peritaciones y Deslindes
   Contenidos
Tema Subtema
1. Fundamentos teóricos
Pretendiendo que esta asignatura aporte algo nuevo a lo que exponen otros autores, los fundamentos teóricos serán la parte más importante. Hasta tal punto que los demás temas serán desarrollo y justificación de lo que en esta parte se expone.
En el marco de la Peritación (también de la Valoración y la Tasación) hay una fuerte relación entre los fundamentos teóricos y las disposiciones legales que regulan los procedimientos de actuación; por lo tanto, también en las características de los informes periciales. Una relación que va a condicionar la forma de actuar y las responsabilidades de un perito.
Con estas consideraciones, lo más adecuado es hacer una exposición de los fundamentos teóricos de todo tipo de peritaciones, valoraciones y tasaciones inmobiliarias sin hacer referencia al marco le-gal existente en el momento de impartir esta docencia; y que el estudiante vaya revisando las condi-ciones que la legislación impone a su trabajo y los requisitos que han de cumplir los informes.
Esta forma de exponer y la idea de abarcar todo tipo de peritación, valoraciones y tasaciones sobre construcciones, me lleva a dividir la teoría en seis partes:
1ª Parte.- Conceptos generales
2ª Parte.- Gestión del suelo
3ª Parte.- Peritaciones técnicas
4ª Parte.- Peritaciones tecnológicas
5ª Parte.- Valoraciones y tasaciones económicas
6ª Parte.- Informes y dictámenes de Experto en Peritación, Valoración y Tasación Inmobiliaria
Para cada una de las partes, como se puede ver en la publicación “Peritaciones, Valoraciones y Ta-saciones Inmobiliarias. Teoría”, se necesitan seis temas, lo que llevaría a una exposición de 36 temas en 14 sesiones.
De ahí el objetivo principal de esta asignatura “enseñar a aprender” y la importancia de este tema que se divide en los siguientes apartados: 		1. Concepto de Bien. Bienes muebles e inmuebles.
2. Valoración Inmobiliaria. Conceptos y tipos
3. Bienes Inmuebles y Derechos Reales
4. Productos a valorar: Bienes inmuebles y Derechos Reales
5. Clasificaciones y Finalidad de las peritaciones
6. Presentación de los distintos métodos de valoración
2. Derecho administrativo público y privado
El derecho administrativo es el conjunto de normas jurídicas que regula la organización, el funciona-miento y determina (delimitando) atribuciones de la Administración pública en sus relaciones con los particulares y con otras Administraciones Públicas. Es decir, regula relaciones entre personas, tanto físicas como jurídicas, con las administraciones, las administraciones entre sí y las personas físicas y/o jurídicas entre sí.
Pero no todas las relaciones están reguladas por normas jurídicas, algunas de las actividades de los entes de la Administración no están reguladas por Derecho Administrativo. Incluso hay algunas Ad-ministraciones Públicas que no están reguladas por este derecho. De similar modo, no todas las rela-ciones entre personas físicas están reguladas por el derecho administrativo; un ejemplo es el matri-monio religioso, el cual no regula las relaciones económicas entre los cónyuges.
Evidentemente la primera de estas normas jurídicas es la Constitución y le sigue el Código Civil y las normas jurídicas por ámbitos.
Pues bien, el derecho administrativo se divide en dos:
• Derecho público regula las relaciones entre las personas, tanto físicas como jurídicas, con los órganos de las administraciones en el ámbito de las potestades públicas (juris-diccionales, administrativas,... del correspondiente órgano) y según los procedimientos establecidos. También regula las relaciones de los órganos de la Administración Pública entre sí.
• Derecho privado se ocupa de las relaciones entre particulares. También regula las re-laciones entre particulares con un determinado órgano del Estado cuando éste actúa como un particular, es decir, sin ejercer potestad pública en el acto regulado por dere-cho.
En este marco de relaciones, en muchos casos, media objeto de naturaleza concreta sobre el que es necesario mediar en la estima que sobre él tiene cada una de las partes. También en caso de contro-versia entre partes. Estos cometidos se le encomienda al perito y específicamente se menciona su intervención en muchas de las normas jurídicas. Y cuando la naturaleza del objeto es inmueble, pode-mos decir que será un perito inmobiliario (un valorador o un tasador). Entre ellos están: los arquitec-tos, los ingenieros de caminos,... y los ingenieros de edificación vs arquitectos técnicos.
Cuál es el objeto de su pericia, como actúa, cuáles son sus responsabilidades,...? Como introducción a esto, veremos los siguientes apartados: 		1. El peritaje. Tipos
2. El procedimiento de peritar y el informe
3. El perito y el Tasador: Derechos y obligaciones
4. Responsabilidad Civil del perito y del tasador
5. Colegiación profesional del perito y del tasador
6. Régimen sancionador y seguro de Responsabilidad Civil
7. El Perito y el Tasador en la Legislación
3. Código Ético y Código Deontológico
En el Preámbulo del Tema 1.09.- Código de Conducta y Ética Empresarial de la Publicación "Gestión Integrada de Proyecto y Obra. Teoría" se dice que hay dos contextos que tenemos que considerar pa-ra que identifiquemos componentes éticos en nuestro comportamiento: hacerlo en el marco de una organización (entidad, organismo, empresa,...) o hacerlo desde el ejercicio de una actividad profesio-nal.
Y también se dice que en principio, debemos suponer que existe un comportamiento ético en el que hacer de cada persona, digamos un código de conducta y un comportamiento ético de una organiza-ción, digamos una ética empresarial,... esto segundo es lo que se enfoca en aquella publicación.
En otras publicaciones y ponencias también he tocado estos temas:
ü … Como Director del Postgrado en “Economía y Gestión de la Construcción”, desde el cur-so 1998/99, al incluir la asignatura “Ética Empresarial”
ü En un artículo escrito en el año 2009: Responsabilidad Social. Una aproximación desde la práctica de la ingeniería.
ü En una conferencia: "Responsabilidad Social Corporativa... en procesos con intervención de Profesionales con Título Universitario" impartida desde el Paraninfo de la Universidade da Coruña el día 17 de marzo de 2010.
ü En una Tesis: "Los cuatro círculos. 1er boceto". Hacia su identificación como “interesa-dos” en los proyectos para documentar requisitos en la fase de iniciación
Publicaciones, excepto la primera, que se pueden consultar en la página www.iesc.es/publicaciones .
En este tema, aconsejando leer otras publicaciones, vamos a analizar cuestiones éticas desde la perspectiva de los titulados universitarios que participan en los procesos de gestión (management) con responsabilidad directa en el resultado final, sin transferencia a responsabilidad como requisito de una Ética Empresarial.
Por supuesto que incluyendo la Ética Corporativa. En lo que se conoce como Responsabilidad Social Corporativa.
Y todo ello en cumplimiento del requisito de incluir en la docencia el objetivo de formar en “saber ser y estar” marcado por B13.- Compromiso ético. Así como por lo especificado en Resultados de Aprendizaje: “Capacidad de juicio crítico y compromiso ético como pauta de trabajo”.
Intentaremos su instrucción en los siguientes apartados: 		1. Introducción a la ética
2. Identidad Profesional
3. Principios de valoración ética
4. Código de Conducta
5. Análisis de casos
4. Normas Europeas e Internacionales de Valoración
Los rápidos cambios económicos y sociales que tuvieron lugar en la década de los setenta del siglo XX sirvieron para que las administraciones muchos países y los agentes que operan en los distintos mercados del sector de la banca se dieran cuenta de la importancia de regular las valoraciones de bienes y que estas se hiciesen por profesionales.
A la vez que se iniciaba a paso acelerado el proceso de globalización que lleva a que los mercados de inversión sean únicos a nivel mundial.
Ambos procesos llevan a la necesidad de crear normas internacionales para la gestión de esos recur-sos económicos y para valorar económicamente los bienes. Entre ellos los inmobiliarios. Era evidente que sin normas internacionales de valoración se producían efectos no deseados sobre los mercados.
Como primer paso a elaborar criterios que fuesen aceptados por todo el mundo lo dan a la vez la Banca y las asociaciones nacionales de varios países.
La iniciativa toma forma cuando varios representantes de organizaciones USA crean el Comité de Normas Internacionales de Valoración de Activos (The International Assets Valuation Standards Committee TIAVSC) en 1981. Ahora se conoce como el Comité de las Normas Internacionales de Va-luación (IVSC). Desde 2003, el IVSC es una asociación inscrita, compuesta por asociaciones profe-sionales de valuación de todo el mundo y que se rige por unos estatutos. Los objetivos del IVSC tie-nen una doble finalidad:
ü Formular y publicar, en pro del interés público, normas de valuación de bienes y fomentar su aceptación mundial; y
ü Armonizar las Normas entre los Estados' del mundo, identificar y manifestar las diferencias en las declaraciones y/o aplicaciones de las Normas cuando éstas se presenten.
El IVSC viene publicando las normas desde 1985 y la última es de 2007
Esta no es la única organización internacional con estos fines, En 1997 se constituye con similar fina-lidad TEGOVA a partir de EUROVAL.
Es importante adquirir un conocimiento de este entorno y del organo que integración de los Catastros en la Unión Europea: 		1. Estándares de Valoración Europeos
2. Normas Internacionales de Valoración.
3. Comité Permanente sobre el Catastro en la Unión Europea
5. Derecho Inmobiliario
Por el título de la asignatura “Gestión Inmobiliaria,…” y lo reducido del programa (14 temas cuando deberían ser 36) solo dedicaremos un tema a Gestión del Suelo, de un programa que debería desa-rrollarse al menos en los siguientes temas:
Derecho urbanístico
Desarrollo del suelo. Reglamentos
Procedimientos de Desarrollo de Suelo
La peritación en los procedimientos de desarrollo
Derecho Inmobiliario
Todo ello con el objetivo de formar en la peritación de suelo como una parte de la peritación inmobiliaria. Con una advertencia, el marco legal es muy extenso, con competencias jerarquizadas y en constante modificación lo que lleva a interpretaciones diversas con frecuente resultado de conflictos de intereses, controversias,... y litigios.
En la exposición de este tema se tiene más en cuenta esta cuestión que el análisis detallado de cada norma legal. Dicho de otra manera, el tema se enfoca como un análisis de la problemática que la es-tructura y jerarquía de los marcos legales nos crea para la actividad pericial. 		1. Funcionamiento de los mercados inmobiliarios
2. Los agentes y los interesados de los mercados inmobiliarios
3. Marcos Legales
6. Servidumbres y otros Derechos Reales
Desde la perspectiva de la pericia, todo lo relacionado con la identificación de un Derecho Real no genera tanta problemática como la que se genera en el ámbito del derecho.
Es suficiente con entender que una servidumbre es un Derecho que otorga quien sirve. En el caso de inmuebles, entendemos que el sirviente es el inmueble y le llamamos Derecho Real.
Es importante, llegados aquí que recordemos que en ingles a las propiedades inmobiliarias se les llama Real Estate y también Propities. Ayudará a comprender porque les llamamos Derechos Real. Inclinándome por traducir Real Estate por Bienes Raíces y así Propities hacerlo como Inmuebles o en todo caso como Propiedades Inmobiliarias
Siendo así, podemos decir que una servidumbre se otorga derecho,…. por ejemplo a utilizar un te-rreno y obtener sus frutos. En muchos casos a cambio de un porcentaje de las rentas, no siempre, a cambio de protección o a cambio de un diezmo.
Con el arrendamiento de una vivienda se otorga el derecho a utilizarla (por una renta) y el bien in-mueble no tiene predio dominante. Y por lo tanto, en la mayoría de los casos hay que enfocarlo como que, una servidumbre se regula mediante un acuerdo o compromiso en el cual las partes, actuando libremente, obtienen beneficio.
Siendo así, es normal que muchos juristas pongan coto a reconocer determinados acuerdos como de servidumbre y decir que tal o cual derecho ejercido como derecho no es un Derecho Real.
Para nosotros, para la pericia es suficiente con analizar que una servidumbre “recorta” la estima que se tiene sobre un bien inmueble con respecto a su tenencia, uso y disfrute pleno. El que tendría si no tuviese la servidumbre; sea o no considerada como un Derecho Real.
Recorta estima, lo que nos lleva a ver que los atributos y características de un bien inmueble no pue-den poseerse, utilizarse o disfrutar plenamente.
Nos abre el mundo de la valoración de las servidumbres y los Derechos Reales. Yo diría a dos mun-dos, el de la tasación (valoración por comparación) y el de la valoración (valoración por rentas)
El primero para valorar determinadas servidumbres y dar valor a un bien inmueble que la tiene.
El segundo para valorar directamente la servidumbre,… por ejemplo valoración de alquileres.
Así pues, en este tema identificamos Servidumbres y Derechos Reales para su pericia. En dos gran-des apartados: 		1. Concepto de Servidumbre
2. Concepto de Derecho Real
7. Bases para la valoración del suelo
Para justificar los objetivos de formación de este tema quiero hacer una introducción haciendo refe-rencia a tiempos anteriores que tienen relación con nuestra cultura.
Desde tiempos muy remotos los humanos hemos desarrollado un interés por po-seer las cosas que nos rodean. Supongo que en principio por necesidad, de ahí mi opinión de que somos el único animal que cubre su cuerpo para protegerse (por necesidad) y con el tiempo adquirir la primera característica que diferencia de los demás simios; la de ser un mono vestido. Que junto con cierta habilidad -interés y capacidad de enseñar-, y la curiosidad para utilizar técnicas y herramientas -gestionar el fuego, saber utilizar la rueda,...-, nos lleva al progreso y de la mano de él, a buscar diferenciación entre nosotros y a fomentar el interés por poseer lo que usamos. Una habilidad y una curiosidad que necesitó de un requisito importante para llegar a sociedades en progreso,... la esclavitud. Una falta de libertad y una obtención de bienes a bajo o muy bajo coste que pasa por no reconocer derechos a los esclavos y en menor medida a los trabajadores.
Personal como la utilización de adornos personales y de personalizar herramien-tas,... En una evolución de este interés se parte del culto a la persona y enterrar al difunto con sus pertenencias personales hacia el interés de poseer esos distintivos y prebendas por los que son sus herederos. En la mayor parte de las culturas sus descendientes directos y de no haberlos se articulan normas.
El reparto de bienes distintos a herederos, el intercambio de mercancías, el diezmo, la contribución para a los gastos por utilizar medios de producción, impuestos para cubrir costes de organización y defensa,... y otras contribuciones a las distintas ins-tituciones, es un requisito para una organización social.
Está claro que el suelo del que era titular el difunto, no se lo podía llevar puesto como las ropas y las joyas. Co-mo mucho podía pedir que lo enterrasen en el suelo del cual era propietario.
Pues bien, en España, en 1759 el Rey Fernando VI implanta un registro de todos los bienes (terrenos, edificios, plantas, semovientes,…) que había en España (menos el pais vasco que tiene un fuero propio) al objeto de fijar la contribución por la titularidad, uso y disfrute de esos bienes. Nace el Catastro.
Actualmente es el referente para valorar un suelo. Lo veremos de forma reducida en estos dos temas:
 1. Base para la valoración Catastral
2. Base para la valoración del Suelo según usos.
8. Inspección Técnica de Edificios
La obligación de mantener y conservar un inmueble pasa por tener un Plan de Mantenimiento y Con-servación. Y que cuando el inmueble no es de vivienda, cuando es soporte de una actividad econó-mica hay que añadir su Plan de Gestión. Y que, en estos casos, debe haber un plan conjunto que identificamos como Facility Management. Resumiendo, que un Inmueble que se utiliza como Recurso Inmobiliario debe tener un Proyecto de Gestión.
En el segundo de los casos, el Plan de Gestión, sólo podemos decir que es recomendable disponer de él; una buena gestión de los Recursos Humanos y de los Recursos Materiales, mejora la rentabili-dad de las actividades,… también se mejora con una buena gestión de los Recursos Inmobiliarios. Por lo tanto, al menos por interés económico debemos tener un Plan de Gestión.
En el primero de los casos, el Plan de Mantenimiento, tenemos que decir que es una obligación lle-varlo a cabo. Y que es una realidad que hay poco hábito en la realización de las operaciones de Man-tenimiento y poca cultura para la Conservación del Patrimonio Inmobiliario.
Pues bien, como toda obligación, el Mantenimiento y Conservación de Inmuebles tiene instrumentos de comprobación de cumplimiento. Instrumentos que además de exigir que se cumpla, deberían cola-borar en dar conciencia de los beneficios.
Así entendemos que es una construcción: como objeto funcional y como objeto físico.
Por el poco tiempo que se tiene para ver todo el programa, sólo se puede dedicar una sesión a este tema, la acreditación por el propietario de que el inmueble está en condiciones de seguir prestando servicio puesto que es: seguro, higiénico, estético y confortable.
La normativa municipal es la encargada de vigilar esto y la que obliga a la ITE. Lo que veremos en dos apartados: 		1. El deber de conservar
2. La Inspección Técnica de Edificios
9. Peritaciones judiciales
La peritación judicial es una actividad profesional para la que se requiere tener una formación experta y cultivarla. Y creo que, ante el reconocimiento en el sistema judicial de la necesidad de que interven-ga a quien se denomina un “experto en la materia”, para asesorar sobre cuestiones técnicas, tecnoló-gicas o económicas (mediante la emisión de un informe), nos debe meter a todos los profesionales, como expertos, una buena dosis de compromiso social.
También a los que estamos implicados en dar formación a los profesionales expertos.
Decía…y cultivarla; así es, actualizarse en los conocimientos es tanto o más importante y necesario en la peritación que en el desempeño de una labor profesional. Ninguna labor profesional, a ningún técnico, le obliga a utilizar en cada cuestión su más experta formación para resolver un problema o para atender un asunto; nos encontramos frecuentemente con lo que llamamos asuntos rutinarios. En la peritación no es tan frecuente que nos encontremos con asuntos rutinarios. Eso sí, estamos obli-gados a conocer la rutina de la intervención pericial y es de buena práctica profesional que queramos conocerla y saber de ella.
Veremos que hay dos tipos de peritos judiciales y por lo tanto de peritación; se las llama comúnmen-te, peritación de parte y peritación designada por el tribunal. En la primera de ellas se supone que en-contraremos justificación o razón a un tema del que una parte (demandante o demandado) le pide al perito que le haga informe técnico. Claro está que la parte que pide informe experto expone al perito sus razones y éste dará opinión experta de lo que le pide su cliente. Es de sentido común pensar que el informe técnico de la otra parte, sobre el mismo asunto, defenderá otra visión y que siendo ciertas las razones y justificaciones de ambos peritos, las diferencias entre ambos informes pueden ser,… más que poco significativas. Incluso cuando se trata de valoración económica. Cuestión muy distinta puede resultar la peritación por designación del tribunal pues, no vamos a tener controversia con otro experto.
Siguiendo con el sentido común como base de nuestro proceder, es de suponer que cuando sea el Tribunal, el que solicite la opinión en materia técnica de un experto se la pida al colectivo profesional en el que se encuadra el perito en la materia o en todo caso en el tema que ha de informar. Al que llamamos perito de oficio o perito designado por el Tribunal.
Esta situación y este contexto de práctica especializada para el desempeño de una actividad profe-sional es lo que debería promover cursos de formación continua para esta especialización profesional y no limitar la pertenencia al grupo por exigir experiencia. Unos cursos con ediciones anuales que deberían realizar los que están interesados en formar parte de la relación de peritos de oficio que el sistema judicial les pide deben tener los colegios profesionales.
El marco de la Universidad es el más adecuado para realizar esta actividad formativa. Especialmente si tenemos en cuenta que se puede hacer como una formación permanente e interdisciplinar.
Más ahora, en un momento en el que se empieza a pasar a la tramitación online en lo que se conoce como “papel cero”.
Como introducción a esta actividad veremos los siguientes apartados: 		1. El perito judicial y el perito de parte
2. Prueba pericial
3. Procesos declarativos
4. Peritación Judicial en materia de Inmuebles y Propiedades Inmobiliarias
10. Declaración de ruina
Entramos en un nuevo tema que se dedica a la pericia tecnológica, la Declaración de Ruina, dejando la Ruina Urbanística dentro del tema 5 dedicado al Derecho Inmobiliario. Éste es un procedimiento administrativo que va a suponer, en definitiva, una nueva justificación para la destrucción de un bien inmueble.
Pues bien, como bien económico, deberemos suponer que es un quebranto para el titular o propieta-rio de ese bien. Es por lo tanto un procedimiento que va a requerir la realización de un informe peri-cial, en todos los supuestos que existen, para dar justificación a la autoridad que de orden de des-trucción; o que lo autorice cuando por su destrucción se pudieran ocasionar perjuicios.
El caso más frecuente de Declaración de ruina es el referido a un edificio de viviendas, no tanto por el mayor número de construcciones de esta tipología sino por otras consideraciones, entre las que encontramos los siguientes supuestos:
• El uso de viviendas en régimen de arrendamiento.- El titular de la vivienda recibe un alquiler bajo e insuficiente para atender los gastos de conservación. La situación llega a ser insostenible económicamente.
• El cambio de normativa urbanística.- Muchas construcciones, de viviendas, se han le-vantado en zonas, y con criterios ajustados a normativa, que con los nuevos planeamientos urbanísticos se rentabiliza la pérdida de lo existente si se considera lo que se puede hacer. Como decía analizado en el tema 5.
• Sistemas/soluciones constructivas de baja calidad.- Especialmente de aquellas que por operaciones de mantenimiento y conservación no se pueden resolver. El edificio se envejece y no es posible luchar para que el deterioro no lo haga inseguro o peligroso para los ocupantes. Incluso para las construcciones próximas.
Como luego veremos, cada una de estas motivaciones se encuadra en cada uno de los supuestos de Declaración de Ruina para proceder al reconocimiento de la misma. Y a todo supuesto no implica un perjuicio económico para el titular del suelo; si atendemos a las consideraciones económicas de conjunto.
Recordar, para terminar con esta introducción, que todos los temas se desarrollan más ampliamente en el espacio colaborativo práctico, donde se pueden aportar comentarios y crear debate, en el que también se enfocan las bases para desarrollar modelos. La teoría la vemos en estos apartados: 		1. El edificio como bien a conservar
2. El edificio como bien inmueble asociado a un uso
3. El edificio como objeto funcional material
4. El edificio como bien económico
11. Métodos de valoración inmobiliaria
Ante la convulsión económica que sufrimos en la cual la sobrevaloración de inmuebles ha tenido mu-cho que ver y ante las dificultades que tenemos para salir de la crisis por la imposibilidad de aplicar soluciones, se enfocará esta parte de la teoría hacia la revisión de los modelos con nuevas propues-tas que son compatibles con el modelo económico actual y con el marco legal.
En esta exposición se justifican los criterios a seguir para diseñar un procedimiento de trabajo con bases de datos retroalimentadas por el propio gestor para hacer valoraciones inmobiliarias (Método de Comparación). Con estas BDs, actualizando valores de mercado, se podrán realizar estimaciones económicas con sucesivas aproximaciones en función de las referencias utilizables.
Dos son los tipos de valores que se deben de guardan en las bases:
• Valores de Mercado: se les dará tratamiento de números imprecisos.
• Operaciones: se definen dando un Número Borroso Triangular.
Es el primer paso para analizar la implementación de un programa informático que, operando sobre bases de datos con estimaciones relacionales de calidad y precio, aprovecha las prestaciones que nos ofrece las nuevas Tecnologías de la Información y la Comunicación.
Partiendo de los fundamentos y de las formulaciones que aquí se exponen, solo es cuestión de definir distintos procedimientos para utilizar las experiencias de valoraciones anteriores (las propias, a las que se les añaden modelos teóricos) para implementar, por modelización, sistemas expertos.
Por otro lado, con respecto al coste de construcción, la historia nos dice que la valoración inmobiliaria es una actividad poco precisa, tanto en lo relativo a la estimación de los costes de construcción como en la información económica de los precios de los mercados inmobiliarios. Una realidad que tiene difícil solución, pues causas que son determinantes están muy arraigadas en las características del Sector de la Construcción y en el Sector Inmobiliario y seguirán dando en los próximos años imprecisión en la estimación que hacemos sobre los comportamientos de las ofertas y de las demandas.
Pero además de causas que afectan al comportamiento de los mercados hay otros componentes más técnicos que también dan imprecisión a las valoraciones y sobre los que podemos actuar, aunque habrá de hacerse de otra manera.
Identifiquemos alguna característica que da imprecisión a los valores de los productos de los distintos mercados inmobiliarios para luego ver cómo podemos actuar:
1. Se define insuficientemente las características del Inmueble a valorar: Esto se jus-tifica porque los procedimientos para la estimación son complejos y no facilita la verdadera información sobre el inmueble.
2. Singularidad de cada inmueble: No permite aplicar con precisión los datos obtenidos en otras experiencias anteriores. Han de considerarse “similares” para utilizar los valo-res conocidos. Téngase en cuenta que el proceso constructivo se asimila a la construcción de modelos únicos.
3. Innovaciones tecnológicas en la composición de los inmuebles: Lleva aparejado mayor complejidad en su proceso de construcción a la vez que vemos como compo-nentes e instalaciones de edificios son ahora mucho más económicas y con mayores prestaciones.
Suficientes problemas para justificar que intentemos mejorar las técnicas empleadas hasta el momen-to en la valoración de productos inmobiliarios y en las estimaciones económicas en su proyección de futuro.
Con la propuesta que aquí se expone se crean bases de datos online con proyectos de inmuebles modelizados, a los que cada tasador, incorporando sus propias experiencias, personaliza y elabora con ello un número borroso representativo del haz de números borrosos aportados a la base.
Sencillamente, se impone una estructura de la información que permita tratar correctamente la expe-riencia y dar forma a propuestas más precisas, entendiendo como tales las que sinteticen en una va-loración, que pretende ser objetiva, unos datos existentes que naturalmente han de recibir previamen-te tratamiento subjetivo para modelizarlos.
Hasta ahora otros desarrollos y tratamiento que se le da a la información no apuntan a resolver los problemas indicados. No se va en esta dirección pues no se puede conoce el espectro, es decir, el presupuesto que se elabora sobre la base de datos consultada no permite dar información sobre los aspectos considerados para la precisión que se da; una precisión que en cada fase de desarrollo del Proyecto tiene que ser distinta.
Todo los modelos actuales de gestión económica se basan en programas que utilizan bases de pre-cios con formatos FIEBDC. Reconociendo el inadecuado enfoque de éstas para los objetivos que se persiguen, surgen de continuo propuestas que aportan novedades pero no soluciones a los proble-mas.
Novedades que son avances en tecnificar el método pero no en cambiar los criterios de gestión y de elaboración de la propia información. Pero es más, en ningún caso se ha encontrado interacción entre la información que tiene la base de datos consultada para elaborar presupuestos de proyectos y estudios económicos con la información elaborada. Y muchos menos recoger los resultados para modelizar y así disponer de sistemas expertos.
Con esto queremos decir que además, favorecida por la atomización del sector, encontramos una fractura entre la información con que se elabora y gestiona el proyecto y la información necesaria pa-ra estimar su coste (lo que se nos pide en una tasación como coste de construcción). Solamente se encuentra una cierta continuidad en el tratamiento de la información que sirve de base para elaborar la oferta y la gestión de obra.
Sencillamente se produce una fractura entre el Proyecto Técnico del Inmueble y el Proyecto de Eje-cución de Obra. Y del análisis y seguimiento del Sector deduzco que no hay ninguna otra iniciativa que los relacione.
Veamos aspectos del enfoque tradicional y el comentario que se puede hacer:
4. La programación y gestión de la obra parte de la programación de las partidas que se toman como actividades: No es necesario hacer análisis profundos, los métodos actuales de gestión económica ni siquiera soportan el más elemental examen ya que se acude a programar temporalmente procesos discontinuos y con agrupamiento y fraccionamiento marcado por quien ni siquiera pensó en cómo se iba a ejecutar.
5. Al presupuestarse el Proyecto no está implementado ningún sistema que permita elaborar el Programa de Obra: En estas condiciones no es posible suponer que el Presupuesto de Proyecto deba considerarse que está suficientemente estudiado.
Así pues, si seguimos manteniendo el enfoque tradicional no se pueden aprovechar las ventajas que nos brindan las nuevas tecnologías para procesar la información y mejorar la gestión.
Tendremos que tratar la información dándole dos enfoques distintos a un mismo producto, uno referido a su valor como Producto final para el Promotor y el otro referente al coste de su Producción para la Empresa Constructor, que es lo que se pide, y relacionarlos como aquí se hace.
Estos dos enfoques defienden intereses encontrados y provoca que se privatice la información, incluso sus fuentes y modelos de gestión. Una ocultación de información que también está justificada por la defensa de los intereses de estos agentes que operan en sendos mercados de competencia.
Pero además, y ahí es donde se debe trabajar, las empresas no tienen implementado sistemas ex-pertos, en parte por la poca preparación de los técnicos, en parte por la rapidez de desarrollo de las nuevas tecnologías (recordemos que la producción de un inmueble tiene una duración de años, por lo que, cuando éste se termina, las tecnologías empleadas al comienzo ya son obsoletas) y en parte porque los técnicos que dirigen y gestionan la producción no tienen estabilidad en el empleo.
La solución pasará por situar la información en intranets de una manera filtrada por lo que la informa-ción global no se pierde en las últimas fases de decisión (encargo y orden de ejecución)
A continuación se expone el modelo que se propone según el siguiente esquema de trabajo:
1. Justificar la relación entre proyectos.- En la construcción cada agente desarrolla su propio Proyecto. Así tenemos el Proyecto Global del Promotor, el Proyecto Técnico del Inmueble que redacta el Proyectista y el Proyecto de Ejecución de Obra que elabora la Empresa Constructora.
2. Definir los valores como números imprecisos.- Para valorar cada uno de estos pro-yectos consideramos los materiales y la ejecución. Así pues valoramos productos sa-biendo que puede haber productos similares y equivalentes a los propuestos y valora-mos cuanto tiempo llevará realizar cada parte de obra, lo que implica establecer unos rendimientos que no son constantes.
3. Crear modelos agrupándolos según intervalos de presunción.- Las experiencias deben tomar forma de un modelo que ha sido experimentado, por lo tanto considerar que sus estimaciones son muy precisas. Con esta base se podrán crear modelos que se agruparán según tipologías con los que se crean abanicos de valores que forman los intervalos de presunción.
Resumiendo, la teoría debe ir por otro lado para justificar las bases de los nuevos modelos. Como complemento, en las clases interactivas se verán casos realizados con modelos anteriores. Veremos estos apartados 		1. Modelos de formación de precios en los mercados inmobiliarios
2. Métodos de Valoración según finalidad
3. Método de Coste. Concepto y aplicaciones
4. Método de Comparación. Concepto y condiciones de aplicación
5. Método de Capitalización de Rentas. Concepto y aplicaciones
6. Método de Valor Residual. Concepto y aplicaciones
7. Valoración pericial contradictoria
12. Valoración de Derechos Reales
El objetivo de este tema es el estudio de la valoración, a efectos urbanísticos, de los derechos reales que gravan los bienes inmuebles. En cierto modo complementario del tema 6.
En los procesos de ejecución del planeamiento, además de la determinación del valor del suelo, es importante la valoración de otros bienes y derechos presentes. Así nos encontramos con edificacio-nes e instalaciones, actividades industriales y económicas, plantaciones, derechos de arrendamiento y derechos reales que gravan los inmuebles.
Entre los diferentes derechos que deben ser objeto de valoración en los procesos de gestión urbanística, probablemente los derechos reales son los que reciben menor atención y son tratados de forma más marginal. No obstante, en la práctica nos podemos encontrar que su valor económico sea importante, y en todo caso será necesario su correcto tratamiento para evitar retrasos en la tramitación de los procedimientos, y contenciosos entre los titulares de los diferentes derechos que concurren.
Un tema que se verá en los siguientes apartados: 		1. Concepto y Clasificación de los Derechos Reales
2. Valoraciones administrativas y Legislación
3. Valoraciones privadas. Ejemplos
13. Estudio de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria
En ocasiones podemos leer “el sector de la construcción y el subsector Inmobiliario”. Pero también podemos leer opiniones interesadas que lo enfocan al revés y dicen que el sector de la construcción es un subsector del Sector Inmobiliario. Según se mire parecerá que tanto unos como otros pueden tener razón.
Pero la verdad es que la actividad económica del sector de la banca tiene mucha importancia en el desarrollo de cualquier sector productivo (sector de la construcción) o económico comercial (sector inmobiliario). Incluso podríamos suponer que el sector de la banca tiene subsectores cuyos productos son fondos de inversiones especializados, p. ej.: fondos de inversiones inmobiliarias.
De cualquier modo, estamos hablando de inversiones económicas en la producción de bienes inmuebles y de la inversión en fondos de bienes inmuebles. Dos cosas muy distintas, una es la inversión en producir un bien para su comercialización y otra cosa es invertir en bienes inmuebles. Conocidos también como bienes raíces.
El primero de estos ámbitos, la inversión económica para producir bienes inmuebles, podemos decir que es una actividad económica especializada, que genera mercados interesados en invertir y que cada operación, como cualquier operación económica requiere de un estudio de viabilidad.
Este tema lo vamos a dedicar a ver los procesos que son propios de la peritación. 		1. Entorno económico
2. Información sobre el mercado
3. Definición inicial
4. Alcance
5. Plazo y Cronograma
6. Costes
7. Indicadores de calidad
8. Riesgos y análisis de rentabilidad
9. Planificación Económica
10. Financiación
14. Análisis de Inversiones
Tras ver en el tema anterior como una Promoción Inmobiliaria utiliza recursos económicos durante un periodo con la finalidad financiar una fase en su desarrollo y como identificamos los bienes raíces, veamos ahora que estos bienes, constituyendo unos fondos de valores permiten invertir y obtener una rentabilidad.
Como en todos los temas, desde la perspectiva de un perito para la práctica de la peritación económi-ca de bienes inmuebles. 		1. Fondos de Inversión Inmobiliaria
2. Tipos de fondos de inversiones inmobiliarios
3. Las Sociedades de Inversión en el Mercado Inmobiliario
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